Нові побори від влади: Як податкова амністія вдарить по нерухомості українців

СТРАНА.UA
СТРАНА.UA

Українське інтернет-видання

Вартість цін на житло в Україні суттєво зросла 

з відкритих джерел

В Україні з 1 вересня запускають масштабну кампанію з податкової амністії. На українців, які мають кілька об'єктів нерухомості, може чекати неприємний сюрприз.

Про це пише "Страна.ua".

15 червня парламент прийняв відповідний закон.

У рамках податкової амністії громадянам пропонується легалізувати свої активи, з яких свого часу повною мірою не сплачено всі податки, – майно або гроші. Можна буде заплатити державі за пільговою ставкою (від 2,5% до 9% залежно від виду активу) і спати спокійно.

Формально декларування - суто добровільне. Але незрозуміло, що буде після амністії для тих, хто відмовиться платити за пільговими ставками. Найімовірніше, передбачається жорстке закручування податкових гайок, і платити за майно доведеться вже в кілька разів дорожче.

Особливо великі ризики зараз вимальовуються для власників нерухомості. Не є таємницею, що в Україні квартири та будинки – один із найпопулярніших видів інвестицій. Люди традиційно вкладають у такі об'єкти "зайві" гроші, щоб як мінімум їх не втратити, а в ідеалі – заробити на оренді або перепродажу житла.

На ринок нерухомості досі активно надходить готівка, зокрема, за неї вільно можна купити квартиру на вторинному ринку.

Новини за темою: Велика податкова реформа: Що зміниться?

Тобто за фактом багато українців володіють "незрозумілими" активами, які підлягають податковій амністії. Але навіть 5% з квартири - це чималі гроші.

Зі столичної хрущовки за 30 тисяч доларів доведеться заплатити державі 1,5 тисячі. А якщо квартира не одна, сума може перевищити 10 тисяч доларів. З одного боку, можна не платити, адже амністія - справа нібито добровільна. З іншого - незрозуміло, що буде далі. Не виключено, що все одно доведеться платити, але вже в кілька разів більше.

"Страна" розбиралася, як працюватиме податкова амністія у випадку з нерухомістю.

Квартирне питання

Ми вже детально писали про те, що передбачає схема з легалізації майна і грошей, яку запропонували українцям.

Що стосується нерухомості, то за новим законом не потрібно легалізувати такі об'єкти (їх і так вважатимуть легальними).

  • Квартири або майнові права, загальна площа яких не перевищує 120 кв. м. Тобто, якщо у вас є одна квартира до 120 квадратів або дві по 60 квадратів – нічого до спеціальної декларації вносити не потрібно. Те ж саме, якщо є кілька квартир більшої сукупної площі, але вони оформлені на різних членів сім'ї. Норма – не більше ніж 120 квадратів - стосується тільки однієї людини, майно родичів при цьому не враховується.
  • Житлові будинки або об'єкти незавершеного будівництва, загальна площа яких сукупно не перевищує 240 кв. м.
  • Об'єкти нежитлової нерухомості, загальна площа яких не перевищує 60 кв. м.
  • Земельні ділянки, якщо сукупний розмір кожної не перевищує норми безоплатної передачі (наприклад, на особисте сільське господарство – 2 гектари, на садову ділянку – 12 соток).

Тобто якщо за жодним пунктом немає перевищення "ліміту", то нічого декларувати і легалізувати не потрібно. І більшість українців саме в такій ситуації – "зайві" квартири і будинки є далеко не у всіх.

Новини за темою: "Економічне чистилище" від президента, або Що не так із податковою амністією

Але якщо перевищення норм все ж таки є, то майно може підлягати податковій амністії зі сплатою податку в 5% від його вартості.

Варто відзначити, що громадян, у яких багато нерухомості, в Україні теж вистачає.

Інвестиції в нерухомість в останні роки були вельми популярними, тому що дозволяли заробити більше, ніж банківські депозити.

Плюс на ринку нерухомості, зокрема на вторинному, досі в ходу готівка, за яку, скажімо, вже не можна купити авто в салоні, не підтвердивши джерело цих коштів.

"На вторинному ринку вільно можна купити квартиру за готівку", - підтвердила нам керівник агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна.

За словами голови Економічного дискусійного клубу Олега Пендзіна, особливо активно цією лазівкою користуються заробітчани.

"Багато хто не платить податки ні в Європі, ні в Україні, але вільно скуповують квартири – у деяких є по 5-7 об'єктів і більше", – говорить він.

Які є варіанти щодо цієї нерухомості? Перший - задекларувати "зайве" і заплатити 5%. Другий - просто проігнорувати податкову амністію в надії, що після неї нічого не станеться. Але є чималий ризик. Квартири і будинки – це не гроші, які можна заховати під матрацом.

І якщо після завершення кампанії з легалізації майна влада відкриє полювання на "ухильників" – не виключено, що доведеться платити рекордні суми.

По 50 доларів з кожного "зайвого" квадрата

Розглянемо більш детально всі варіанти, які вимальовуються щодо нерухомості через податкову амністію.

Новини за темою: Податок на люксові автомобілі: Кому й скільки доведеться платити у 2021 році?

Перший - "зайвих" квадратних метрів немає. У цьому випадку нічого декларувати не потрібно, нерухомість і так буде вважатися легальною.

Другий - на вас оформлена нерухомість, загальна площа якої перевищує зазначені вище "ліміти". Якщо ви можете підтвердити, що ця нерухомість була куплена за кошти, з яких сплачені всі податки, - всі питання знімаються і нічого декларувати не потрібно. Але, скажемо прямо, таке підтвердження можуть надати далеко не всі українці.

У цьому випадку пропонується задекларувати майно і заплатити з нього 5%.

"Декларувати можна тільки ті активи, про придбання яких немає доказів, що з грошей були сплачені податки. Тобто, якщо якась частина квартир підтверджується законними доходами, а якась - ні, то декларувати можна тільки другу частину", - пояснив нам нардеп від СН.

Як на практиці має відбуватися декларування, якщо, скажімо, немає підтвердження сплати податків?

Як пояснила нам керівник практики податкового права ЮФ "Ілляшев і партнери" Ніна Бец, виходячи з норм нового закону, у разі якщо людина володіє квартирами, площа яких перевищує 120 квадратів, необхідно декларувати "зайву" площу. Тобто, наприклад, якщо квартири загальною площею 300 квадратів, то платити 5% потрібно тільки зі 180 квадратів (300-120=180).

Втім, за словами голови адвокатського об'єднання "Кравець і партнери" Ростислава Кравця, в новому законі – маса "білих плям".

"Наприклад, що робити, якщо квартира в 150 квадратів перебуває у спільній власності: її декларувати кожному власнику або не декларувати нікому, тому що на людину припадає всього по 75 квадратів? Якщо слідувати чинному Податковому кодексу, то декларувати не потрібно. Але в новому законі щодо цього нічого не вказано. Точно так само незрозуміло, що робити, якщо у вас є одна квартира і один будинок. У чинному Податковому кодексі в пунктах з податку на нерухомість є уточнення з цього приводу. Скажімо, не потрібно платити податок на нерухомість, якщо у вас квартира до 60 квадратів або будинок до 120 квадратів, а якщо і те, і інше, то загальна площа має бути не більше ніж 180 квадратів. У новому законі таких роз'яснень немає. Я так розумію, вони мають додатково з'явитися - шляхом внесення змін до вже ухваленого закону або окремо - в нормативних актах", - говорить Кравець.

Ще одне питання - з якої суми платити 5%?

Як каже Ніна Бец, "вартість потрібно вказувати, виходячи з договору купівлі-продажу, проводити нову оцінку не потрібно".

При цьому не є таємницею, що в минулі роки в договорах купівлі-продажу нерідко вказували занижені суми - за балансовою вартістю БТІ (щоб заощадити на податках).

"Але зараз діє інша формула оцінки: вона має бути не нижче, ніж такі об'єкти оцінює Фонд держмайна, а це фактично ринкова ціна", – говорить Кравець. На його думку, потрібно буде оцінювати нерухомість заново.

Новини за темою: Більше за пенсію: Як влада планує оподатковувати нерухомість українців

У самому законі зазначено, що декларант повинен підтвердити грошову вартість об'єктів, надавши копії документів, що містять оцінку. Якщо вказана вартість в іноземній валюті, то для нарахувань податку суму переводять у гривню за поточним курсом. Але при цьому нічого не сказано, наскільки "свіжою" має бути оцінка і чи можна надати оцінку десятирічної давнини. При цьому є пункт про перевірку даних і можливе донарахування податку, якщо фіскали вирішать, що оцінка занижена.

"База для сплати податку - або сума витрат на придбання (документально підтверджена), або оціночна вартість. Тут вибір самого декларанта. Але в законі не зовсім точно прописано, можуть бути різночитання", - сказав один з експертів.

Тобто не виключено, що доведеться платити саме за ринковою ціною. Як каже керівник оціночної компанії "Дельта Консалтинг" Роман Рябов, в середньому оцінка квартири обійдеться в тисячу гривень. "Через запуск податкової амністії послуга навряд чи подорожчає", – вважає він.

Але основні витрати - це сам податок. 5% від середньостатистичної хрущовки в 30 квадратів – це 1,5 тисячі доларів. В середньому по Києву квадратний метр житла на вторинному ринку коштує, за даними SV Development, 1088 доларів. Тобто за кожен квадрат "зайвої" площі доведеться платити близько 50 доларів. 100 "зайвих" квадратів - це вже 5 тисяч доларів, які просто в один момент потрібно вийняти з кишені та віддати державі.

У регіонах суми менше, але дешевше 500 доларів за квадрат нерухомість непросто знайти навіть у райцентрах.

"У законі не врегульовано важливий момент - як бути з житловою інфляцією. Якщо я купував квартиру в 1998 році на етапі котловану у забудовника за 40 тисяч доларів, а зараз вона коштує 250 тисяч, то мені з якої суми платити 5%? Якщо з останньої, то доведеться викласти 12,5 тисячі доларів, а це вже понад чверть від того, що я реально витратив на придбання цього об'єкта", – говорить Кравець.

А якщо не декларувати?

Третій варіант - проігнорувати податкову амністію і нічого не платити.

Формально ви маєте на це повне право, навіть якщо у вас є "зайва" нерухомість. Адже податкова амністія є добровільною.

Але головне питання - що буде після її завершення, з 1 вересня 2022 року.

Ми вже писали, що у прикінцевих положеннях нового закону зазначено: "Кабмін протягом дев'яти місяців повинен розробити законопроект про посилення контролю за повнотою оподаткування доходів фізосіб".

Є підозра, що влада почне закручувати податкові гайки і, якщо майно не пройде амністію, але ви не зможете підтвердити, що воно було придбано за кошти, з яких сплачені всі податки, то доведеться платити по повній. Щонайменше 18% ПДФО.

Причому якщо гроші ще якось можна приховати, то квартири в кишеню явно не сховаєш - вони є в реєстрі нерухомості, тож вийти на власника не становитиме особливих труднощів.

"Декларування - це добровільний акт. Але якщо не задекларувати, а у вас є, і потім знайдуть, то буде дуже боляче, – пише інвестиційний банкір Ерік Найман на своїй сторінці у Фейсбуці. - До речі, ринок первинної нерухомості через цей пункт може отримати серйозний удар".

З ним згодна й Ніна Бец. "Якщо не задекларувати зараз і ви не зможете підтвердити, звідки у вас на той момент взялася необхідна сума для покупки цієї нерухомості, то необхідно буде сплатити податок вже не за ставкою 5%, а за ставкою 18%, а також штраф за несвоєчасну сплату податків – 25% від суми неоплаченого податкового зобов'язання", – говорить вона. Тобто за 100 кв. м потрібно буде заплатити вже не 5 тисяч доларів, а понад 20 тисяч доларів.

Новини за темою: Як локдаун змінив ціни на оренду житла у Києві

Не факт, що всі власники зможуть знайти такі суми, тому їм просто доведеться позбутися нерухомості, розпродаючи її. Але і тут у законодавців є ідея. Як ми вже писали, до Ради подано проект №5600, в якому прописано, що з продажу третього об'єкта нерухомості потрібно платити 18%, враховуючи 1% держмита і 1,5% військового збору, - це вже 20,5%.

Втім, як вважає Ростислав Кравець, щодо стягнення податків з уже наявної у людини нерухомості позиції фіскалів є хиткими.

"Термін давності у адмінсправах - три роки, у кримінальних – 10 років. Вся нерухомість є в реєстрах, тобто податкова служба за бажання вже давно могла б нею зайнятися. Але якщо вже не зайнялася свого часу, то тепер власники зможуть у разі претензій фіскалів позиватися до суду. Виняток становлять хіба що об'єкти, придбані менше трьох років тому, тому що стосовно них ще не минув термін позовної давності", – говорить Кравець.

Людмила Ксьонз

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках PNK.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.