Більше за пенсію: Як влада планує оподатковувати нерухомість українців

Наталія Лебідь
Наталія Лебідь

Журналістка, публіцистка, райтерка, кореспондентка 112

 

Вартість цін на житло в Україні суттєво зросла 

з відкритих джерел

Голова фінансового комітету Верховної Ради Данило Гетманцев підготував для громадян "подарунок під ялиночку" - новий принцип оподатковування нерухомості. Він написав на Фейсбуці пост, де виклав своє бачення чергової реформи.

Ідея нардепа полягає в тому, аби істотно підвищити верхню планку величини податку на житлову нерухомість. Нинішній порядок адміністрування податку по квадратних метрах нагадує йому середньовічний податок "на вікна". Мовляв, чим більше вікон у будівлі (а відтак, відповідно, чим більший її метраж), тим і вищий податок.

ZIK розбирався із тим, що пропонує Гетманцев, і чим можуть обернутися подібні пропозиції.

Ні – середньовіччю

Депутат пропонує, аби податок сплачували, виходячи не з площі нерухомості, а з показника вартості житла. Зараз в Податковому кодексі прописано, що ставки податку на нерухомість встановлює місцева влада, але вони не можуть перевищувати 1,5% розміру мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр житла. Станом на 1 січня 2021 року мінімальна зарплата становитиме 6000 грн. А 1,5% від цієї суми – 90 грн.

При цьому нині власники невеликого житла, тобто квартири до 60 квадратних метрів і будинку до 120-ти, від оподаткування звільняються. Додаткова плата стягується, починаючи відповідно з 61-го та 121-го "квадрата" відповідно.

Новини за темою: Президент проти голови КСУ: Конституційна криза в Україні поглиблюється

Натомість якщо встановити максимальну ставку податку на рівні не вище 0,2% від оціночної вартості житла, як це пропонує зробити Гетманцев, картина докорінно змінюється. І не у кращий для населення бік.

Є, щоправда, певні категорії громадян, яких нардеп пропонує звільнити від сплати податку. Це – пенсіонери, інваліди, ветерани війни і праці, неповнолітні і недієздатні особи. Однак така пільга надається лише в тому випадку, якщо в їхній власності перебуває тільки один об'єкт нерухомості, оціночна вартість якого не перевищує певні показники. Для квартир в містах-"мільйонниках" – це 300 мінімальних зарплат (1,4 млн грн), а для решти – 100 "мінімалок" (472,3 тис. грн).

Але така дешева нерухомість складає незначний сегмент ринку. Якщо говорити про Київ, то топ продаж включає квартири вартістю 1 200 - 1 500 доларів за кв.м. і площею від 50 м, а це зазвичай "двушки". Тобто в гривневому еквіваленті найбільш затребувана столична нерухомість стартує від 1,2-1,5 млн і доходить до 2-2,5 млн залежно від району міста.

Але повернемося до міст-"мільйонників" і, зокрема, до Києва. Уявімо, що в центрі столиці, у так званій сталінці, яка перевищує 1,4 млн грн, живуть пенсіонери. Припустимо також, що їхня однокімнатна квартира, яка, тим не менш, знаходиться у престижному районі міста, оцінена у півтора мільйона гривень. Скільки податку мають сплатити за неї власники? 3 000 гривень на рік. Що може бути навіть більше за пенсію кожного з них.

Законом передбачаються максимальні ставки податку, які ми і беремо для обчислень. Хоча місцева влада може встановлювати розмір податків на свій розсуд. Між іншим, ініціатива Гетманцева ще й передбачає позбавлення місцевої влади права надавати пільги зі сплати податку на нерухомість.

Новини за темою: Головні ризики для України в 2021 році

Заплатять всі

А тепер друга обставина - назвемо її "українська корупційна". Сьогодні базою для обчислення податку на нерухомість є загальна площа об'єкта, і всі розрахунки ведуться на підставі даних з Держреєстру речових прав на нерухоме майно. Але оскільки Гетманцев пропонує базою оподаткування зробити оціночну вартість нерухомості, її буде встановлювати оцінювач.

Вони потрібні для оборудки з купівлі/продажу нерухомості. Проте інколи фахівці цієї галузі навіть не виїздять на об’єкт, проводячи оцінку житла "на око". З такими людьми нескладно "домовитися", тож і в разі начислення податку ціна нерухомості може бути сильно занижена, якщо власник добре "попросить".

Тож є корупційний ризик, тому не факт, що Гетманцев за допомогою своєї ініціативи зможе суттєво наповнити бюджет.

До того ж перелік нерухомості, з якої стягуються податки, може бути суттєво розширений. Зокрема, він пропонує брати гроші і з тих, хто володіє не всією квартирою, а тільки її часткою, а також хоче оподаткувати нерухомість, яка вже побудована і може використовуватися за призначенням, але не введена в експлуатацію та не зареєстрована відповідно до закону.

Також Гетманцев пропонує оподатковувати нерухомість об'єднань інвалідів та їхніх підприємств, релігійних організацій, будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів, дитячих санаторіїв, дитячо-юнацьких спортивних шкіл, центрів олімпійської підготовки та центрів розвитку фізкультури і спорту інвалідів тощо.

Операція "Дискримінація"

Власне, навіть згадуване вище оподаткування нерухомості, починаючи з 61-го квадратного метру, вже є дискримінаційним. Бо у статті 21 Конституції України сказано, що права і свободи людини є непорушними та невідчужуваними.

А ч.1 та ч.2 статті 24 Конституції говорять про те, що громадяни мають рівні конституційні права і свободи та є рівними перед законом; не може бути привілеїв чи обмежень за ознаками соціального походження, майнового стану або іншими ознаками. Тут же ми маємо якраз дискримінацію за майновою ознакою.

Ще одна проблема в тому, що пропонується запровадити подвійне, якщо не потрійне оподаткування. Бо ми вже сплатили всі податки, коли заробили свої гроші, на які згодом купили квартиру. Але цього державі недостатньо, вона продовжує лізти в наш гаманець, коли ми здійснюємо акт купівлі-продажу.

Адже коли укладається такий акт, супутні витрати при цьому складаються з:

  • податку з доходів фізичних осіб – 5% від вартості нерухомості;
  • військового збору – 1,5%;
  • держмита – 1%;
  • збору до Пенсійного фонду – 1%;
  • послуг нотаріуса, які оплачуються за домовленістю.

Але тепер виходить, що держава хоче оподаткувати власників квартир втретє, вводячи щорічний податок на нерухомість.

Є ще нюанс, котрий стосується нежилого фонду, – його Гетманцев також хоче оподатковувати. Вочевидь, автор ідеї виходить із того, що хтось може знімати нежитлове приміщення під, наприклад, столярний цех, автомайстерню, пекарню тощо, тобто отримувати за допомогою такої нерухомості додаткову вигоду.

Але якщо люди займаються бізнесом легально, вони сплачують з прибутків податки. Змусити платити їх ще раз – і несправедливо, і незаконно.

І – ремарка наостанок. Станом на зараз будівельна галузь в Україні – одна з небагатьох, яка ще реально працює та розвивається. Те саме стосується і ринку нерухомості. Якщо мета Гетманцева – вбити ці дві царини, то він – на правильному шляху.

Недарма Інтернетом ходить цікава статистика. Йдеться про те, що упродовж 2019 року іноземці купили в Польщі 8,5 тисяч квартир, причому 37,6% від цих покупок здійснили українці. Цифри, які говорять самі за себе: "голосування гривнею" за кращі умови життя триває.

Катастрофічні наслідки

Цілком ймовірно, що реалізація ініціативи Гетманцева дійсно простимулює еміграцію з України. Вже зараз вартість квартири в Києві співставна з вартістю житла у Польщі та інших державах Східної Європи, що постали з колишніх країн "соціалістичного табору". 

Окрім цього, ціни на нерухомість в Україні не збираються зупинятися на вже "досягнутому" – намічена тенденція до зростання вартості житла в Україні. Одне з найстаріших агентств нерухомості в світі, Knight Frank Group, опублікувало список міст з найвищим темпом зростання цін на житло в 2020 році, і Київ посів у ньому 11 місце з показником в 11,2%. В інших регіонах країни ситуація схожа. Причому зростає не тільки "вторинка", але й "первинка" через велику кількість імпортних будматеріалів, які активно дорожчають через зростання курсу долару.

Однак справа не тільки в доларі. Додаткове фіскальне навантаження на будівельну галузь матиме значний вплив на формування вартості квадратного метра житла. Простіше кажучи, ціни на квартири істотно зростуть, адже зміни в законодавстві і збільшення податків завжди лягають на плечі споживача.

Але питання в тому, чи зможе будівнича галузь реалізувати свої дорогі квартири. Особливо на тлі того, що доходи громадян не ростуть так само активно, як ціни на житло. А також на тлі постійного здорожчання комунальних послуг. (В останні дні 2020 року найбільш обговорюваними новинами були зростання вартості газу для населення, а також ліквідація пільгового тарифу на електроенергію за перші 100 кВт.год.)

Данило Гетманцев дає Кабміну рік на те, аби підготуватися до майбутніх змін та провести оцінку наявного масиву житла. Власне, єдина добра новина і полягає у відтермінуванні новацій Гетманцева. Хто і де буде за рік (зокрема, і сам депутат) – сказати складно. Цілком імовірним є те, що план підвищити податок на нерухомість провалиться, а будівельники та власники квартир зітхнуть з полегшенням.

Певна річ – лише до наступного сплеску активності наших законотворців.

Наталія Лебідь

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках PNK.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.