Закон про реконструкцію застарілого житла: Яка ситуація в Україні з аварійними будинками і що пропонує Мінрегіон

Топ-новина
Топ-новина
Аварійні будинки - велика проблема всієї України Фото з відкритих джерел

До практичного впровадження норм законопроекту ще далеко

Міністерство розвитку громад і територій розробило низку змін до закону про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду. Це означає, що питання стосовно знесення та/або ремонту застарілих багатоквартирних будинків дещо зсунулося з мертвої точки і бодай на папері ці зміни будуть розглянуті. Що буде потім і як їх втілюватимуть у життя – болюче питання, якому вже понад двадцять років.

Про проект змін до закону про реконструкцію застарілого житла в Україні, розроблений Мінрегіоном і направлений на розгляд урядовців, розповідаємо далі.

Що таке застаріле житло?

Питання застарілого житлового фонду уже понад двадцять років є по-справжньому проблемним для всіх без винятку українських міст.

Приблизно 80% із близько 1 млрд квадратних метрів житлового фонду України є застарілими. Капітальний ремонт ніколи не робили у 45% українських будинків. Три чверті містян проживають у багатоквартирних будинках, які були збудовані протягом 1960-80-х років, а 15% мають житло, побудоване у 1960-ті. У той же час всього 2% українців живуть у новобудовах – будинках, зведених за останні 10 років.

У застарілому житловому фонді, наприклад, у будинках типу "хрущовок", старих і типових "панельках" або "сталінках", старими є комунікаційні мережі, низькою – енергоефективність конструкцій. Знести варто лише деякі будинки – ті, де проблем більше, ніж шляхів їх вирішення, приміром, ті, де у стінах і у фундаменті тріщини та пліснява. На їхньому місці необхідно збудувати сучасне комфортне житло, але наразі це практично нереально. У той же час знести їх усі не можна – проте можна капітально відремонтувати, та і з цим проблеми. 

Цілий квартал "хрущовок" Фото з відкритих джерел

За останні двадцять років в Україні ухвалили багато програм із реконструкції застарілого житлового фонду. Однак через нестачу фінансування жодна з них не запрацювала і не дала результатів. Зрештою, і знести застарілий будинок нелегко – спершу потрібно отримати згоду всіх мешканців, а на практиці втілити це майже нереально.

Незважаючи на це, в Україні таки існує закон про реконструкцію застарілого житлового фонду. Але і він потребує суттєвого перегляду якомога швидше. 

Новини за темою: В Україні підтоплено майже 250 будинків, - ДСНС

Історія вирішення питання щодо застарілого житла

Питання комплексної реконструкції застарілого житла вперше на державному рівні розглядалося в Україні у 2004-2005 роках. У 2006 році було розроблено і прийнято закон № 525-V "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Він набрав чинності 16 січня 2007 року і досі є основним (фактично – єдиним) законодавчим актом у площині реконструкції застарілого житла.

Щоправда, існують також ст. 34 Земельного кодексу України, ст. 33, 34 та 37 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", ст. 31 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", але вони ще менш дієві, ніж вказаний закон від 2006 року.

За законом, місцева влада приймає відповідні рішення щодо реконструкції житла (тобто знесення застарілого будинку), знаходить інвестора-забудовника, який будує "стартові" будинки, куди поступово переселяють мешканців. Тим часом на звільненій земельній ділянці забудовник споруджує житло для продажу на ринку. Але такий алгоритм працює лише на папері. 

Першими питанням комплексної реконструкції застарілого житла зайнялися у Києві. Розпорядженням Київського міського голови № 224 від 25.08.2004 було утворено робочу групу із розробки Комплексної програми реконструкції мікрорайонів та кварталів, що забудовані житловими будинками першого періоду індустріального домобудування у м. Києві.

Київський будинок "зі зміями" на Великій Житомирська, 32, який фактично є аварійним Фото з відкритих джерел

Було розпочато реалізацію першого проекту з реконструкції і забудови території мікрорайону, обмеженого вулицями Попудренка, Мініна, Червоноткацькою та Червоногвардійською у Дніпровському районі м. Києва (житловий масив Соцмістечко). Досі цей проект не завершили.

Протягом п’яти років – з 2008 по 2013 – Мінрегіон та місцеві органи влади намагалися розробити пілотні проекти комплексної реконструкції застарілого житла в інших містах. Зрештою було схвалено перелік таких кварталів у Вінниці, Дніпропетровську, Донецьку, Києві, Луцьку, Миколаєві, Полтаві, Сумах, Харкові, Хмельницькому, Чернівцях, Чернігові. Але усі ці проекти є відверто непривабливими для інвесторів, а бюджетного фінансування у держави немає.

У 2013 році було розроблено законопроект № 2496а про внесення змін до ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Але цей документ було відкликано по закінченню каденції Верховної Ради попереднього скликання.

Складнощів додало прийняття у 2015 році закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Цей документ повністю покладав на власників житлових і нежитлових приміщень обов’язки з утримання, ремонту і реконструкції будинку. 

Новини за темою: Будинки зі скла, "п'яні церкви" та перевернуті хатинки: Архітектура України, про яку не розкажуть

Законопроект про реконструкцію застарілого житла: деталі

Зрештою сьогодні маємо дещо відредагований і суттєво видозмінений законопроект № 2496а, який має скоригувати чинне законодавство так, щоб подолати основні перепони, що заважають комплексній реконструкції застарілого житла.

Новий законопроект передбачає викласти у новій редакції закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" і внести зміни до законів "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про місцеві державні адміністрації", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". 

Мета законопроекту – можливість фінансування реконструкції кварталів застарілого житлового фонду за рахунок державного і місцевих бюджетів, інвесторів забудовників, підприємств і організацій, на балансі яких знаходяться об'єкти нерухомості. У той же час має бути сформований так званий маневрений житловий фонд – будинки для тимчасового переселення жителів кварталів, шо реконструюються.

Відповідно до документу, органи місцевого самоврядування мають провести інвентаризацію застарілого житлового фонду. Її результати і стануть основою для розробки програм і проектів комплексної реконструкції кварталів.

Документ передбачає вирішення таких завдань:

  • зробити можливим відселення мешканців у разі згоди переважної більшості з них (наразі редакція ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду" передбачає відселення за умови згоди усіх власників, що унеможливлює реалізацію інвестпроектів). Нова редакція знижує цей поріг до 75% — така кількість жителів застарілого будинку має погодитися на реконструкцію, щоб вона відбулася;
  • законодавчо закріпити необхідність надання безкоштовного житла лише тим членам сім’ї власника, які були зареєстровані разом з ним і перебували на квартирному обліку станом на певну дату (щоб не було так, що після прийняття рішення про комплексну реконструкцію кількість "зареєстрованих" членів сім’ї зросте);
  • скоригувати коефіцієнт, на який може бути безкоштовно збільшена площа, що надається власнику житла, який не перебуває на квартирному обліку (наразі встановлено коефіцієнт 1,5 – тобто якщо у вас квартира площею 100 квадратних метрів, то вам необхідно надати площу 150 квадратних метрів). Найкращим варіантом буде передача цього питання місцевій владі;
  • визначити, хто конкретно буде замовником. Новий законопроект прописує: замовником реконструкції мають бути виконавчі органи сільських, селищних і міських рад;
  • визначити джерела фінансування реконструкції житла. У новому законопроекті розширено перелік можливих джерел фінансування – включено кошти, отримані в результаті укладення угод приватно-державного партнерства; кошти підприємств, організацій, на балансі яких знаходяться будинки, що потребують реконструкції;
  • погодити тип будинків, що підлягають реконструкції. У чинному законі прописано, що реконструювати можна лише п'ятиповерхівки, тобто "хрущовки". У новому законопроекті немає прив'язки до поверховості, а необхідність реконструкції визначається технічним станом мікрорайону за результатами техогляду;
  • визначити варіант відселення мешканців застарілого будинку на час робіт із реконструкції. І варіант "реконструкція з відселенням": якщо реконструкція будинку передбачає призупинення його експлуатації на час проведення будівельних робіт — повна або часткова заміна конструктивних і огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання. Перш ніж її починати, необхідно безкоштовно надати рівноцінну нерухомість власникам / орендарям квартир на час реконструкції. Якщо мешканець не згоден на переїзд, йому мають надати грошову компенсацію за квартиру.

Новини за темою: Уряд виділить 4,5 млрд гривень на капремонт інфраструктури у громадах

За словами заступниці міністра розвитку громад і територій України Наталії Козловської, законопроект уже пройшов громадські слухання, його погодили центральні органи виконавчої влади. 

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках PNK.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.