ПДВ за нерухомість: За які квартири українці платитимуть шалені податки – подробиці законопроекту

Топ-новина
Топ-новина
Фото з відкритих джерел

Ринок нерухомості скоро може стикнутися із суттєвими "податковими" змінами

Кабінет міністрів України у поданому нещодавно до парламенту законопроекті № 5600 пропонує обкласти податками операції з продажу новозбудованих квартир та будинків. Урядовці розраховують, що після впровадження нових податків заробляти на перепродажу нерухомості стане важче і цей спосіб отримання доходу буде невигідним для спекулянтів.

Далі розповідаємо про запропоноване владою збільшення податків при купівлі-продажу нерухомості, а також спробуємо проаналізувати профіт і об’єктивні ризики за умови ухвалення таких змін.

Що передбачають зміни в оподаткуванні операцій з нерухомістю

Законопроектом №5600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень" пропонується збільшити податок на доходи фізичних осіб для тих, хто продає більше двох об’єктів нерухомості на рік. Передбачається, що при продажу третього і наступних об’єктів нерухомості податок потрібно буде платити не 5%, як зараз, а 18%. При цьому чинні наразі ставки ПДФО для продажу першого об’єкту нерухомості (0%) і другого об’єкту (5%) не змінюватимуть. 

Щоб зрозуміти мету і практичну цінність такого нововведення, потрібно окреслити реалії ринку нерухомості України. 

Останні кілька років купити квартиру у новобудові, щойно зданій в експлуатацію, особливо у столиці, практично нереально. Справа у тім, що інвестори викупляють житло у забудовника на найпершому етапі будівництва – на етапі котловану. Буває, що один інвестор – фізична особа або агентство нерухомості – купує цілі поверхи у житловому комплексі. Це забирає у звичайних українців можливість купити житло. А коли будинок добудовують і здають в експлуатацію, інвестор продає квартири за цінами, у півтора або у два рази вищими за стартові. 

Одна з норм законопроекту №5600 – збільшення оподаткування для великих компаній-інвесторів, щоб змусити їх зменшити свої торгові обороти. Компанії повинні будуть сплачувати ПДВ при проведенні операцій з нерухомістю на вторинному ринку.

Законопроект зобов'язує громадян та компанії, які продають понад два об'єкти нерухомості на рік, сплачувати 18% податок на доходи фізичних осіб за третю і кожну наступну угоду.

Від запровадження змін уряд розраховує додатково щорічно отримувати близько 3 млрд грн: 2,3 млрд грн від сплати ПДВ юридичними особами і 0,6 млрд грн від ПДФО від фізосіб. 

Детальніше про податкові нововведення та законопроект № 5600 можна прочитати за цим посиланням

Новини за темою: Податок на нерухомість: Усе, що треба знати

Як і чому зростуть ціни на нерухомість?

Для великих інвесторів введуть ПДВ. Наразі у ціні на квартири податок на додану вартість уже закладений. Це стандартні для України 20% – кожна будівельна компанія закладає їх у вартість об’єкту, коли вперше продає новозбудоване житло.

Для всіх наступних продажів квартир – а це уже операції на вторинному ринку – Податковий кодекс встановлює пільгу, звільняючи такі операції від сплати ПДВ. А новий законопроект №5600 пропонує скасувати цю пільгу, бо спрямований на суб'єктів господарювання, які мають бізнес з перепродажу квартир на вторинному ринку і створюють неконкурентні умови для забудовників, бо не сплачують ПДВ.

Вартість цін на житло в Україні суттєво зросла 

з відкритих джерел

Згідно із законодавством, ПДВ виникає лише у юридичних осіб, тому платитимуть його компанії, що купили об’єкти нерухомості у забудовника і перепродали іншим особам.

Якщо проект закону приймуть, то оподаткування операцій з нерухомістю відбуватиметься таким чином: компанія купує у забудовника квартиру за 1 млн грн (умовно) і платить 20% вартості при її перепродажу. Це означає, що вартість цієї квартири зросте для кінцевого покупця (фізичної особи) до 1,2 млн грн.

Щоб отримати відчутний прибуток, який економічно виправдає роботу компанії, потрібно буде закласти ціну, щонайменше на 20% вищу за ту, за якою об'єкт був придбаний у забудовника.

Виходить, що 20% ПДВ доведеться платити не один раз. Якщо перша компанія продасть нерухомість другій, а та – третій, то платити по 20% ПДВ потрібно буде щоразу. Тим часом від покупця до покупця ціна ростиме. 

Новини за темою: Подивіться, скільки злочинів із нерухомістю, – злочинці при владі відберуть ваше завтра! – Кузьмін

Для фізичних осіб введуть ПДФО. Наразі, згідно з чинним законодавством, при продажу нерухомості (квартири, будинку, ділянки) діють такі податкові умови:

  • при продажу не частіше разу на рік та при умові володіння нею понад 3 роки українці сплачують 2%: 1% до Пенсійного фонду і 1% митного збору з покупця та продавця.
  • при продажу протягом року кількох об'єктів нерухомості продавець має платити додатково 5% податку на доходи фізосіб та 1,5% військового збору з кожної угоди.

У законопроекті № 5600 Мінфін пропонує залишити чинні ставки при укладенні однієї угоди на рік, а для кожної наступної – підвищити ставки. Це потрібно, щоб вирівняти ставки оподаткування для фізичних та юридичних осіб і отримати додаткові надходження в бюджет.

Якщо людина продасть протягом року два об'єкти нерухомості, то з другої угоди сплатить 5% (ПДФО) та 1,5% (військовий збір). Дохід з кожної наступної операції оподатковуватиметься за звичною для фізосіб ставкою 18%, до яких треба додати 1,5% військового збору. 

Новини за темою: Нові декларації влади: Мільйони, коштовності та елітна нерухомість

Наслідки росту оподаткування нерухомості

Таке нововведення може зробити ведмежу послугу звичайним громадянам-інвесторам, котрі хочуть купити квартиру для себе, але спершу планують здавати її в оренду. Вони змушені будуть сплатити великі податки і як наслідок – підняти орендну плату на 10-20%. Проста арифметика – за квартиру вартістю $100 тисяч потрібно буде сплатити на $20 тисяч більше. 

Новації в оподаткуванні нерухомості не за горами Фото з відкритих джерел

Після того, як депутати проголосують за вказаний законопроект, ціни на нерухомість в Україні майже гарантовано зростуть. І хоча у Міністерстві фінансів стверджують, що зміни не позначаться на вартості житла для кінцевих споживачів, все ж ПДВ завжди включений у кінцеву вартість товару, а тому у будь-якому випадку за все заплатить споживач. Справа у тім, що у процесі будівництва житла завжди присутні кілька юридичних осіб: замовник, девелопер, підрядники, і на кожного з них ляже тягар у вигляді 20% ПДВ. Зрештою, наприкінці він дійде до кінцевого власника житла.

Тож зростання собівартості житла і кінцевих цін на нерухомість на 10-15% на рік може знизити активність покупців – для них це буде занадто дорого.

Окрім цього, якщо податки реально зростуть, то забудовникам доведеться вигадувати, як продовжувати отримувати гарний дохід і не платити державі більше податків. Виникне кілька фінансово-юридичних схем – наприклад, будівельні компанії почнуть продавати квартири не через договір купівлі-продажу, а через розподіл пайової участі в будівництві – ніби покупці самі збудували будинок для себе.

Редакція не несе відповідальності за думку, яку автори висловлюють у блогах на сторінках PNK.TV

*Якщо Ви знайшли помилку в тексті новини, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter.